一、房产登记和发证有什么区别？

　　建立不动产（房地产）登记制度，是一个国家为了保护房地产权利人的合法权益所采取的一项主要手段。关于登记的定义，《城市房屋权属登记管理办法》对房屋权属登记的规定是：“是指房地 产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为”；建设部住宅与房地产业司编写的房地产产权、产籍管理培训教材《房地产权属登记》对房地产权属登记的说明是：由法律规定的机构，将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上的行为。这种簿册具有公示的作用，以便于有利害关系的第三人查阅。上述这些规定和说明都没有提及发证问题，即登记并不一定要将向权利人颁发权属证书这一行为包括在内。

发证是在实行一种登记制度（托伦斯登记制）时，登记机关在将房地产权利记载于登记簿的同时，发给房地产权利人权属证书。权利人有了权属证书以后，利害关系人只须查看权属证书的内容，而不一定要到登记机关查阅登记簿。从而方便了权利人及与之交易的第三人。登记并不一定要发证，在世界各国通行的三种登记制度中。只有托仑斯登记制发权属证书（地券），所以也将托伦斯登记制称为“地券交付主义。”

因此，登记是不动产公示的一种方式和制度；发证则是在实行某一种登记制度时，登记机关发给权利人以产权凭证，这种产权凭证并不能流通，如房屋产权转移并不能以当事人之间交付权属证书为准。登记的法律效力是来自登记机关的登记簿，如果权属证书的记载与登记簿不一致时，应当以登记簿的记载为准。

　　二、房地产抵押登记应按什么程序进行？

　　房地产抵押权作为一项不动产物权，其公示的方式为权属登记。《担保法》规定：以城市房地产抵押的，抵押合同自登记之日起生效。抵押登记由抵押登记机关依登记程序进行。房地产抵押登记是房地产权属登记的一种，其登记的程序应当按照《城市房屋权属登记管理办法》的规定进行。即收件、审核和核准登记。房地产抵押登记因为凭有效的权属证办理，一般无须进行公告。

　　1、收件。受理申请。房地产抵押登记应当由房屋所有权人和抵押权人共同申请。《城市房地产抵押管理办法》规定：以共有的房地产抵押，抵押人应当事先征得其他共有的人的书面同意，即由共有人（包括所有权人为自然人时配偶间的共有）出具同意书。但是从实际工作中来看，如共有人不到场，登记机关很难确定这类同意书的真实性。因而，在很多城市，实际的做法是要求共有人共同申请登记，这是一种较好的方法。

　　2、登记时当事人要提交的要件。按提保法的规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提供的文件（或复印件）为两项：一是主合同和抵押合同，二是抵押物的所有权或者使用权证书。在《城市房地产抵押管理办法》的规定中，应提供的文件中册去了主合同，但增加了“可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料”以及可以证明抵押房地产价值的资料”。在其后颁发的《城市房屋权属登记管理办法》规定：应提供的文件为房屋权属证书和设定抵押权的合同书及相关的证明文件。2000年，建设部在《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》中规定：对房地产抵押登记的必要收件是房地产抵押合同、房屋权属证书和土地使用权证书或用地证明 。

　　三、什么是重复抵押？

　　重复抵押不同于余额部分的抵押。余额抵押是按照《但保法》关于“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押”的规定进行的。而重复抵押则是因抵押当事人和登记机关的原因造成的，是在房地产已经抵押的情况下，债权人及登记机关因不了解这一情况，又为抵押人再一次设定的抵押。

　　重复抵押以后，后一次抵押所担保的债权难以优先受偿，基本上失去了设定抵押的作用，而且违反了《担保法》关于“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”的规定。

　　四、房地产抵押有哪些种类？

　　房地产抵押以抵押的标的物来区分，可分为房地产、在建工程和房屋期权抵押；按担保的债权是否特定来区分，还可以分出最高额抵押。抵押权是担保物权的一种，担保物权是以保证债的履行为目的，在债务人或第三人的所有物或者权利上所设定的限制物权。

　　五、在建工程抵押和房地产抵押有哪些区别？

　　在建工程是尚在建造中的房屋，是一个处在变化过程中的物。因此，在建工程抵押与房地产抵押有较大的区别。建设部《城市房地产抵押管理办法》规定；在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程建造资金的贷款，而为偿还贷款进行的担保。由此可见，在建工程抵押下房地产抵押的主要区别有两方面；一是抵押人不能作为第三人为他人进行担保，二是只能为取得在建工程继续建造资金的贷款作担保，而不能为其它性质的债权进行担保。

　　六、在建工程在抵押以后，是否还可以将其价值的余额部分再次设定抵押？

　　这一问题如果仅从理论上来分析，只要抵押人所担保的债权不超出其抵押物的价值，其余额部分应当是可以再次设定抵押。但是，在建工程不同于房屋。在工程建设中，施工单位垫付工程款的现象十分普遍。工程款虽说是债权，但是可以按《合同法》的规定优行受偿；即在建工程一般都存在所谓“法定抵押权”。从我国司法实践来看也是优先保护这类法定抵押权。因此。形成理论上有余额而实际不再存在。

　　此外，目前要求办理在建工程抵押的大部分属于在建的商品房，商品房的特点是要进行销售。从我国目前的实际状况和社会诚信程度来看，一些房地产开发企业行为很不规范，登记机关无法证实其是否已经将在建的房屋进行预售，实际上也无从控制开发企业对贷款的使用。如果出现因工程款优先受偿而使抵押权无法行使时，登记机关虽然并无责任，但债权人和购房人的利益都将受到损害，极易酿成社会纠纷。

　　办理商品房在建工程抵押本身已经存在很大的风险，如果还要将其价值的余额部分再次设定抵押，其对社会的风险是不言而喻的。所以，较好的方法是通过立法，使在建工程抵押时，将抵押人所担保的债权限制在一个较为安全的范围内。在这一情况下，已设抵押的在建工程也可以在其价值的余额部分再次设定抵