新县人民政府
关于印发新县农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）的通知
新政〔2021〕17号
各乡、镇人民政府，香山湖管理区，金兰山街道办事处，县人民政府有关部门：
《新县农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
2021年11月29日
新县农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为规范和加强农村宅基地和农村村民新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称自建住房）管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》《新县农村宅基地制度改革试点实施方案》等法律、法规和政策规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本县行政区域内农村宅基地管理和村民自建住房及其管理。
第三条 县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地布局、闲置宅基地和闲置农房利用;编制年度宅基地用地计划并通报县自然资源局;参与编制国土空间规划和村庄规划。
县自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续;加强村民自建住房风貌规划;办理农村宅基地和房屋不动产登记。
县住房和城乡建设局负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡镇政府对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责引导村民住房建筑风貌，组织编制村民自建住房设计图册，组织建筑工匠培训和管理。
县市场监管局负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。
乡镇（区、街道）政府负责本辖区内宅基地审批和村民自建住房建设管理，对村民自建住房质量安全负属地管理责任。
发展改革、公安、林业、电力、水利、交通等有关部门按照各自职责，协同实施本办法。
第四条 农村宅基地审批和村民自建住房建设要坚持规划先行、节约用地、因地制宜、保障安全的原则，体现新县红色传承、绿色发展、古色乡村和当地历史文化、地域特色、传统民居以及乡村风貌。
第二章 信息化管理
第五条 县农业农村局按照“标准规范统一、数据填平补齐、系统实用高效”的原则，建立农村宅基地数据库，编制农村宅基地数据台账和利用现状图件，为深化农村宅基地制度改革试点和闲置农村宅基地及农房的盘活利用提供支撑。
第六条 乡镇（区、街道）政府和村级集体经济组织充分利用第三次全国国土调查、农村房屋不动产确权登记成果，全面摸清县域宅基地规模、布局、权属、利用状况等基础信息，分类统计，登记造册。
第七条 逐步建成县乡村农村宅基地信息管理系统，实现宅基地申请、审批、流转、利用、退出、违法用地查处等全程数字化管理。
第三章 规划编制
第八条 乡镇（区、街道）政府根据集聚提升类、城郊融合类、特色保护类、整治改善类、搬迁撤并类等村庄类型划分，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，合理确定村庄布局和规模分年度制定本区域村庄规划编制计划，编制“多规合一”的实用性村庄规划，报县级政府审批。
第九条 严格遵循“先规划后建设、不规划不建设”的基本要求。村庄规划一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。对没有编制村庄规划的村，可按照县、乡国土空间规划中明确的村庄国土空间用途管控，核发《乡村建设规划许可证》，并注明建设管控具体要求。引导村民全程参与村庄规划编制，充分听取村民意见，规划成果应在村内显著位置公示。规划布局农村宅基地位置，要考虑工程建设质量安全因素，避开环境敏感区、自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域。
第十条 严格落实土地用途管制、农村乱占耕地建房“八不准”要求。挖掘村内荒坑、荒地、荒宅等土地资源，依法依规收回村内集体供养五保户闲置宅基地，村民新增住宅用地优先利用村内存量建设用地、空闲地和未利用地，不占或少占耕地。在编制用地规划时，要预留不超过5%的建设用地机动指标，用于保障村民住宅合理用地需求。村民住宅涉及新增建设用地年度计划指标的，实行单列管理，原则上不低于年度新增建设用地计划指标的5%。
第十一条 以户为基础，一户村民只能拥有一处宅基地。4人及以下（含4人）户用宅基地面积为167平方米，5人及以上（含5人）符合分户条件的，可以按程序申请分户，如不分户或不符合分户条件的，一户宅基地面积最高不超过200平方米。村民自建住房标准原则上以不超过三层的低层住宅为主，不规划建设三层以上的住房。确需建设三层以上住房的，要征得村级集体经济组织以及利益相关方的同意后，纳入村庄规划。
第四章 宅基地农户资格权认定
第十二条 农村宅基地农户资格权认定，严格落实“一户一宅、限定面积”的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。已拥有一处农村集体土地住宅的，不能在本村及外村其它集体土地再申请宅基地或购买集体土地性质住房。如因改善住房条件等原因新申请宅基地的，必须与村级集体经济组织签订合同无偿拆除旧房，并将旧宅基地退回村集体。
第十三条 农村宅基地的安排与使用应当坚持最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度，遵循“规划先行、一户一宅、标准控制、依法审批”的原则，严守耕地红线，严禁占用永久基本农田。
第十四条 宅基地资格权应当以“户”为单位认定登记，并以“户”为单位统一行使。
第十五条 各村（居）要根据本指导意见，制定本辖区农村宅基地资格权认定指导意见或办法，经村级集体经济组织成员会议或成员代表大会讨论通过后，报乡镇人民政府和县宅改办备案。
第十六条 农户宅基地资格权实行动态管理，定期调整。调整周期与村股份经济合作社换届保持一致。各乡镇（区、街道）农业农村服务中心负责本辖区农户宅基地资格权认定的基础数据系统录入、日常维护及动态调整工作。对于新增农户宅基地资格权的认定和原成员资格的丧失，由村级集体经济组织成员会议或成员代表大会依法予以认定。
第五章 用地管理
第十七条 农村宅基地是指农村居民新建、翻建、扩建、改建住宅居住的宅基地，是指农村级集体经济组织为保障其成员基本生活需要，允许集体经济组织成员建房占用的农村集体建设用地，主要包括居住用房、厨房、厕所、仓储间等辅助用房，以及庭院等占用的土地。
第十八条 “一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。
第十九条 农村宅基地所有权属农村级集体经济组织，农户只有使用权。
第二十条 乡镇人民政府在不突破上级规定约束性指标的前提下，统筹农业和农村各类用地，科学编制出村级土地利用规划和村庄布局规划，明确宅基地具体位置，上报县政府审批。
第二十一条 鼓励农村居民到县城或集镇购买普通商品住房，并退出原宅基地。
第二十二条 村庄规划宅基地布点以外区域，原则上不再新审批农村居民建住房。
第二十三条 农村居民建房应当先审批、后建设。乡镇人民政府根据乡镇总体规划、村级土地利用规划、村庄规划等进行审核或审批。
第二十四条 规划村庄范围内农民建房使用存量建设用地的，由乡镇人民政府批准;使用新增建设用地的，由乡镇人民政府审核同意后上报县人民政府批准。用地批准后，由村民小组或者村级集体经济组织提出村庄建设方案及宅基地分配方案，经村民会议或村民代表会议讨论同意后，报乡镇人民政府审批。其中，由村级集体经济组织提出方案的，应当获得提供土地的村民小组同意。
第六章 宅基地申请审批
第二十五条 符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房书面申请。村民填写《农村宅基地和村民自建住房申请表》《农村宅基地使用承诺书》。
第二十六条 村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论。讨论通过后，将村民申请、村民小组会议记录等材料提交村级集体经济组织审查。没有分设村民小组的或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，村民直接向村级集体经济组织提出申请。
第二十七条 村级集体经济组织审查申请材料是否真实有效，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民会议讨论。讨论通过后将讨论结果进行公示，公示时间不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村级集体经济组织签署意见，与相关材料一并报乡镇政府。未通过的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。
第二十八条 乡镇（区、街道）要成立乡镇规划建设委员会，明确专门机构负责农村宅基地和村民自建住房的管理工作。
收到村级申请后，乡镇（区、街道）规划建设委员会组织农业农村服务中心、自然资源、村镇中心等单位进行审查。农业农村服务中心负责审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准，宅基地和建房申请是否经过村级审核公示等。自然资源所负责审查是否符合国土空间规划、用途管制要求，地质条件是否符合建房要求;涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续等;涉及林业、电力、水利、交通等管理的，要及时征求相关部门意见。原则上优先审批使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地。对符合条件的，出具联审联批意见并绘制宅基地坐标平面位置图。
第二十九条 根据联审结果，由乡镇（区、街道）政府对村民宅基地申请进行审批，对审核通过的发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，建立宅基地用地建房审批管理台账，归档留存有关资料，并将审批情况报县农业农村局、县自然资源局等部门备案。审核没有通过的及时告知村级集体经济组织。
第七章 风貌管控
第三十条 村庄规划应延续村庄传统街巷肌理和建筑布局，村民自建住房宜体现当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化，将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合，建设功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居住房。
第三十一条 乡镇（区、街道）政府要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，在县住建局设计的《新县农房建设试点图集》中选择适宜的村民自建住房设计图册，引导村民按照设计图册建设住房。村民自行委托设计单位设计的图册和施工图纸，需经县自然资源局、县住房和城乡建设局等部门进行技术审查。
第八章 建房管理
第三十二条 村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向乡镇（区、街道）政府提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡镇（区、街道）政府要在10个工作日内对资料进行审核，符合条件的方可开工。
村民自建三层以上住房经乡镇政府审查符合开工条件的，要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律、法规有关规定，纳入工程质量安全监管范围。
第三十三条 县住房和城乡建设局要会同乡镇（区、街道）政府组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。村民自建住房需选择经过培训的建筑工匠或具备资质的施工单位，并签订施工合同，约定质量和安全责任。建设三层以上或有地下室的住房必须选择具备资质的施工单位。
参与村民自建住房的建筑工匠或施工单位应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。
第三十四条 在建房过程中，建房村民和施工方要选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。施工单位或建筑工匠应当协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，施工单位或建筑工匠应当劝阻、拒绝。建房村民和设计、施工、材料供应单位或个人依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。
第三十五条 同意村民自建住房开工建设的，乡镇（区、街道）政府要在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验，确定建房位置;村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。
第三十六条 县市场监管部门要做好建筑材料的监督管理，及时发布不合格建材信息。乡镇（区、街道）政府要加强对施工现场的安全巡查、报告和监管责任，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施：
（一）要求被检查的建设主体提供有关资料;
（二）进入施工现场进行检查;
（三）发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正。
有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡镇政府要及时向县人民政府及应急管理、农业农村、自然资源、住房和城乡建设等有关部门报告。
第三十七条 乡镇（区、街道）政府要明确质量安全专管人员对村民自建住房实施质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。
村民确需在原有住房上加层的，要按照新建住房程序进行审批和监管。
第三十八条 村民自建住房完工后，要向乡镇（区、街道）政府申请竣工验收。乡镇政府接到申请后，要在5个工作日内组织村民、施工负责人、技术人员，实地查验村民是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。
村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记机构申请不动产登记。
第九章 实施“三权分置”
第三十九条 结合农村集体土地确权登记颁证，明晰集体土地所有权与农户宅基地使用权之间的权属界线，依法依程序向村级集体经济组织颁发宅基地所有权登记证书，并由村级集体经济组织代表集体行使所有权。
第四十条 村级集体经济组织以村组确定的农村级集体经济组织成员身份为基础，制定具体的认定标准，建立农户宅基地资格权认定和登记台账。
第四十一条 村级集体经济组织在保障农民基本住居条件的基础上，探索宅基地使用权流转的制度安排和具体路径，实现政府、集体、农户三者间多种形式财产性收益。
第十章 闲置宅基地利用
第四十二条 在充分尊重村民意愿的前提下，对闲置宅基地和住宅进行整理，因地制宜盘活利用，大力发展篱笆经济。闲置宅基地可建成游园、果园、菜园、花园、文化广场、村庄景观，闲置住宅可建成村史馆、图书室、活动室等村民活动场所，对有利用价值的闲置住宅倡导发展文化旅游和开展农事体验活动等。
第四十三条 村级集体经济组织在保障农民基本住居条件的基础上，探索宅基地使用权流转的制度安排和具体路径，支持社会资本采取租赁、共建、入股、合作共赢等方式合法从集体经济组织或农户手中流转空闲房屋，发展民宿文旅等新产业、新业态，实现政府、集体、农户多种形式财产性收益。
第四十四条 建立宅基地收益分配制度，规范宅基地收益管理和使用方式。
第十一章 宅基地退出
第四十五条 对符合现行法律和政策规定取得的宅基地，鼓励农民部分、整体、保权、永久自愿有偿退出宅基地资格权和使用权，并制定相应的实施办法和补偿政策。
第四十六条 对违法违规占用应当退出的，要依法退出;对住居分散，交通不便区域，在农民自愿的基础上，探索集中统建、多户联建等方式退出。
第四十七条 统筹利用退出宅基地。在符合村庄规划和不改变土地利用性质的前提下，通过整理、复垦、复绿等方式，对退出宅基地开展有序整治，为乡村振兴提供土地等要素保障。
第十二章 宅基地有偿使用
第四十八条 建立由村级集体经济组织主导的宅基地有偿使用制度，健全农村集体土地节约、高效利用机制。强化土地公有制性质，体现宅基地的公平使用，妥善解决因历史原因形成的宅基地超标准占用、闲置、低效利用等问题。
第四十九条 村级集体经济组织要通过民主协商，因地制宜地确定有偿使用的范围、标准、方式等，并制定相应的管理办法。
第五十条 宅基地有偿使用费要本着“取之于户，收费适度，用之于村，使用得当”的原则，全额留给村级集体经济组织，主要用于村级集体经济组织基础设施建设、民生保障、公益事业、公共支出、宅基地有偿退出回购等。
第十三章 监督管理
第五十一条 建立县级主导、乡镇主责、村级主体的农村宅基地和村民自建住房管理机制。县农业农村局、县自然资源局、县住房和城乡建设局、县市场监管局要根据工作职责，加强对乡镇（区、街道）政府农村宅基地管理和村民自建住房工作的指导。乡镇（区、街道）政府要落实巡查、报告和监督管理责任。
第五十二条 乡镇（区、街道）综合执法大队负责发现和依法查处村民未批先建、违规建房等违法违规行为，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执法。
第五十三条 村级集体经济组织要在乡镇（区、街道）政府的指导下，创新建立一套村组务实管用的村规民约和民主决策程序，完善村民会议或村民代表会议讨论决定宅基地重大事项的议事协商机制和矛盾纠纷调解机制。建立村级协管员制度，加强日常巡查，及时发现和制止各类违法违规建房行为，对不听劝阻、拒不改正的及时向乡镇（区、街道）政府报告。
第五十四条 乡镇（区、街道）政府及其有关行政管理机构要依法履行职责，严格按照法定程序办理农村宅基地和村民自建住房相关手续，不得违规收取费用;对经现场查验，允许开工，需要具备相应资质测绘单位现场确定建房位置，相关费用由建房户予以承担;对在农村宅基地和村民自建住房审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，由有权机关依法予以处理。
第十四章 附 则
第五十五条 本办法自印发之日起试行。
附件：1.农村宅基地和村民自建住房申请表
2.农村宅基地使用承诺书
3.农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表
4.乡村建设规划许可证
5.农村宅基地批准书
6.农村宅基地和村民自建住房验收意见表
