【案情简介】

　　2020 年 3 月 19 日，杨某从某房地产公司通过以工程款抵扣购房款的方式购买了位于原告公司某某公寓叁号楼 1 单元五层 502 北的商品房，购房款总计 566100元，双方并签订了《新县某某公寓购房预售合同书》。合同签订后，被告已施工完成合同内的三号楼窗户安装工程、款已结算 114800 元。由于目前房地产行业经营出现严重下滑，合同内二号楼被迫停止施工，二号楼不能再交付被告安装窗户施工。为了弥补二号楼不能正常交付施工减少工程量的差距，公司将办公室装修项目给被告杨帆施工，共计 220000 元，已结算（有结算单凭证)。公司按合同内违约条款与被告结算二号楼窗户实际面积为 1084 ㎡×合同价款 280 元共计 303520 元，减去办公室装修款 220000 元，实际差额 83520 元，按合同计算支付 10%违约金为 8352 元，另扣除被告押金 20000 元，已支付现金 80000元，抵扣工程款房合同面积 130 平方米，新县房管局测绘实际面积为 138.75 ㎡。购房合同价款 4080 元/㎡共计伍拾陆万陆仟壹佰元整(￥566100.00 元)，扣除原告应付被告的工程款后，被告还 应 支 付 原 告 购 房 款 ： 贰 拾 捌 万 贰 仟 玖 佰 肆 拾 捌 元 整(￥282948.00 元)。房屋交付给被告后，被告一直不予支付剩余购房款，原告多次催要，被告屡次借故拖延拒不支付至今。

　　【调查与处理】

　　原告某房地产公司围绕其诉讼请求向法庭提供了如下证据：1、原被告之间签订的《建设工程承包合同》（窗安装工程施工合同）， 证明原被告之间存在工程合同关系，且合同约定了工程款作抵房 价，单价 4080 元/㎡，并约定了具体房屋；2、2021 年 11 月 10 日双方达成的《某某公寓工程项目结算凭证》，证明按照被告已完成的工程量，原告应当向其支付 334800 元；3、原被告之间签订的《新县某某公寓购房预售合同书》，约定了房屋单价，也备注了“2、3 号 楼窗户安装承包抵房款”；4、房屋分层平面图，证明案涉房屋 实际建筑面积为 138.75 ㎡；5、支条复印件，原告已向被告支付 8 万元的工程款。上述证据证明通过案涉总房款减去被告实际完 成的工程款的款项及原告已支付的 8 万元款项，余款则是被告应当支付的购房差价。

　　案件查明事实如下：2020 年 3 月 19 日，原告某房地产开发有限公司与被告杨某签订了《建设工程承包合同》，约定杨某承包康尼公寓二号楼、三号楼的窗安装工程，窗面积总计约 1800 ㎡，安装单价 280 元/㎡，工程总价款 50 万元；同时，在工程款的支付部分约定，用 3 号 楼 1 单元 502 号房作为抵付款；约定保修金为一年，保修期满后半个月内结算剩余工程维修金;约定违约金按结算总额的 10%计算或超出违约金的损失计算。双方同时还签订了《新县某某公寓购房预售合同书》，约定被告选购原告所开发的康尼公寓 3 号楼 1 单元 502 号房，每平方米单价 4080 元，建筑面积约130 ㎡，总金额伍拾叁万零肆佰元整，购房面积按房地产管理部门核实的面积为准计算后多退少补，并注明“二、三楼窗户安装 承包抵房款”。后原告将 3 号楼的窗安装工程交由被告施工，但 2 号楼因未建成故未交付给被告施工，原告又将售楼部装修工程交由被告施工，后双方于 2021 年 11 月 10 日达成《某某公寓工程项目结算凭证》，确认被告所承包并实际完成施工的 3 号楼窗安装、售楼部装修等工程项目，原告应支付工程款 334800 元。2020 年 7 月份左右，原告将约定的 502 号房屋交付给被告，后被告装修入住至今。 2021 年 5 月至 2022 年 1 月期间，被告合计从原告处领取工程款 8 万元。2021 年 9 月 26 日，新县房产管理中心测绘队作出的新县某某公寓 3#房屋分层平面图显示，案涉房屋建筑面积为138.75 ㎡。

　　依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方同时签订了安装工程施工合同和购房合同，约定以工程款抵付购房款，意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，是确定双方之间权利义务关系的依据。

　　处理结果：一、被告杨帆应于本判决生效后三十日内向原告河南康尼房地产开发有限公司支付购房款余款 241740 元。

　　【法律分析】

　　结合原告诉讼请求，对双方争议的焦点问题作如下评析：首先，对于被告所抗辩的预售合同无效问题，本案中，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条所规定的“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”旨在防止房地产开发商经营不善或恶意炒作导致商品房无法交付从而损害买受人的利益，而本案中，案涉 502 号房屋已交付给被告装修入住，在此情况下，被告以原告未取得商品房预售许可证为由主张合同无效，不符合立法目的，也不利于被告自身的利益，本院不予支持。

　　其次，对于被告所主张的房款单价和总价过高问题，被告提交的同小区房屋法拍价和其他业主自行转让的售价，均系 2024-2025 年的价格，房产交易的价格随着市场供求关系的变化而浮动属于正常现象，双方在 2020 年签订合同的时候，分别在两份合同中均明确约定了购房单价为 4080 元/㎡，该单价未明显超出当时的合理房价范围，且被告也未在签订合同后以重大误解等为由要求撤销合同，故合同关于房屋价格的约定内容对双方均具有约束力，对于被告要求按照不超过 3000 元/㎡的单价计算房屋价格的抗辩主张，本院不予支持。但同时，考虑到双方原预期的窗户安装工程费与购房款大致相当，从被告方角度考虑，其当时所认可的 4080 元/㎡房款单价应包含了以工程款抵付购房款的因素，本院将从原告方违约的角度对剩余应付款项进行调整。

　　最后，对于工程款抵付之后，被告剩余应付的购房款，本院计算如下：房屋总价按照双方合同约定，应为 4080 元/㎡×138.75 ㎡（合同约定购房面积按房地产管理部门核实的面积为准计算后多退少补）=566100 元。原告应向被告支付的工程款为254800 元（334800-80000）。原告自认工程维修保证金 20000元应予扣除，本院予以支持。对于因原告违约应向被告承担的违约金问题《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案中，双方签订的工程承包合同约定了“按结算总额的10%计算或超出违约金的损失计算”两种违约金计算方式，但后者未明确损失的计算方法，如按前者“结算总额的 10%”计算，结算总额 334800 元，违约金为 33480 元，但因原告在施工合同中违约未交付施工部分超出合同标的的 50%以上【（1800 ㎡-410㎡）÷1800 ㎡】，尽管原告方采取了将售楼部装修等其他工程交给被告施工的补救措施，仍然造成被告预期利益损失 165200元（500000-334800），故，依据前述第五百八十五条规定，以及第五百八十四条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，结合双方当事人关于工程款抵付购房款的交易目的、二合同的实际履行情况、被告方的预期利润损失以及当事人的过错程度等因素，在无法支持被告关于调低房屋单价的抗辩意见的情况下，综合考虑被告的整体答辩意见，酌情对违约金作出调整，即 49560元（165200×30%）。综上，被告还应支付的购房款余款应为241740元（566100-254800-20000-49560）。

　　【典型意义】

　　在处理房屋买卖合同中，一方交付房屋，一方支付购房款，属于正常的交易习惯。但本案中，被告支付购房款的方式是以出售方欠付的工程款予以冲抵，在明确欠付工程金额的基础上，再结合合同签订的单价，可以查明实际应付购房款。并不因为一方当事人认为房价过高而否认购房合同的真实效力。