【案情简介】

　　2023年李某将名下房屋作价138万元出售给章某，章某分别于2023年5月1日、2024年4月14日分两笔向李某支付购房款118万元（剩余20万元尾款张某表示年底支付）。后在章某装修过程中发现房屋存在严重质量安全问题，经鉴定案涉房屋“安全等级评定为C级”，事后章某要求与李某解除购房合同并赔偿违约金，李某表示不同意解除，双方协商未果，遂引发本案诉讼。

　　【调查与处理】

　　承办人收到诉讼委托后及时会见李某某，向其详细了解了事件经过，针对诉讼提出了相应的方案及法律风险告知。同时，为了更好的维护委托人的合法权益，承办人积极收集了大量证据，如：房屋买卖合同、银行转账记录、房屋现场图片、鉴定报告、相关房屋鉴定规范、专家意见等。

　　在开庭审理中，承办人向法庭提交代理意见:

　　1.李某与章某达成房屋买卖关系之前对案涉房屋的性能和实际状态已经有所了解，章某在此前提下才与李某达成了合同协议，章某所述情况与本案事实不符。

　　2.章某要求解除合同，李某退还购房款，并向章某支付资金占用利息并无事实及法律依据。

　　首先，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款规定“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。就本案来看，李某与章某达成的合同是房屋买卖合同，双方交易的物品为房产。李某已经向章某交付了案涉房产，章某也按照双方约定支付了大部分购房款，双方合同已经生效。章某依据生效的合同取得了案涉房产的所有权、使用权以及土地使用权等各项权利。之后虽然双方通过司法鉴定，确认房屋二楼房间顶板存在质量问题导致无法正常居住，也仅仅是章某的使用权部分受到了影响，导致一部分合同目的暂时无法实现。章某请求法院判决解除合同并不符合上述法律规定。

　　其次，案涉鉴定机构出具的鉴定意见书，该鉴定意见书依据的坚定规范为《民用建筑可靠性鉴定标准》与《既有建筑鉴定与加固通用规范》，鉴定结论为“案涉房屋安全等级为C级”。依据《民用建筑可靠性鉴定标准》3.3鉴定评级标准3.3.1对鉴定单元C级的处理要求表述“应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施”。该表述能够说明，案涉鉴定书只是针对于案涉房屋出现质量问题是否有必要进行修复的鉴定。而依据《危险房屋鉴定标准》6.1.4中对于C级的表述“C级：部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房”。两种鉴定标准关于C级的表述，其表达的危险性完全不同。就本案来说，案涉房屋质量问题完全可以通过合理修复来满足使用要求，并且李某表示愿意出资委托专业机构通过专业的修复解决案涉房屋存在的质量问题。

　　再次，依据《中华人民共和国民法典民法典》第六百一十七条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。”《中华人民共和国民法典民法典》第五百八十二条“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”

　　本案双方并未明确约定违约责任，依据上述法律规定，被答辩人可以合理选择请求答辩人承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。就本案来看，鉴定报告能够证明案涉房屋完全能够通过修理满足安全居住要求，修理也是违反合同后所采取的补救措施。案涉房屋既然可以修复，合同目的就能够实现，继续履行合同不仅能让当事人承受较小的经济损失，也能保持案涉房屋价值的最大化并维护市场交易的稳定性。如果案涉房屋通过修理仍不能满足安全使用要求，章某仍然可以通过诉讼途径解除合同。

　　一审法院对李某提供的证据审查后予以确认，事后章某、李某通过法院就本案达成调解协议，李某同意解除合同并退还购房款118万元，不承担违约赔偿责任。

　　【法律分析】

　　李某与章某达成的房屋买卖合同已经生效，李某应当保证向章某出售的房屋达到安全质量要求。如案涉房屋经鉴定不能够满足安全使用要求，则章某可以通过协商、诉讼的方式要求与李某解除买卖合同。房屋是否满足安全质量要求应当通过专业机构的鉴定评估，而鉴定结论直接影响到章某买来房屋居住的合同目的是否能够实现。本案中，双方通过法院共同委托专业鉴定机构对案涉房屋进行了质量鉴定，经鉴定“房屋安全等级为C级”，根据《中华人民共和国民法典民法典》第五百八十二条相关规定，李某应当对案涉房屋承担修理责任。因双方购房协议中关于房屋质量及违约责任并无明确约定，故章某对违约责任的请求并无事实及法律依据。

　　【典型意义】

　　本案作为一起房屋买卖合同质量纠纷案件，具有多方面的典型意义：

　　1.强调鉴定标准在房屋质量纠纷中的重要性：

　　案涉鉴定机构依据《民用建筑可靠性鉴定标准》与《既有建筑鉴定与加固通用规范》作出鉴定结论，不同的鉴定标准对 C 级的表述和处理要求不同，这直接影响了对房屋质量问题的认定和案件的处理结果。该案例提醒当事人和司法人员在处理房屋质量纠纷时，要重视鉴定标准的选择和理解，确保鉴定结论的准确性和公正性。

　　2.规范合同未明确约定违约责任时的处理方式：

　　根据《中华人民共和国民法典民法典》第六百一十七条和第五百八十二条规定，当出卖人交付的标的物不符合质量要求，且合同未明确约定违约责任时，买受人可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，法院依据上述规定，认为案涉房屋可以通过修理满足安全居住要求，应采取修理的补救措施，为处理此类纠纷提供了明确的法律依据和裁判思路。

　　3.体现调解在解决纠纷中的优势：

　　本案最终通过法院调解达成协议，李某同意解除合同并退还购房款，不承担违约赔偿责任。这体现了调解在解决民事纠纷中的重要作用，能够在维护当事人合法权益的前提下，有效化解矛盾，减少当事人的诉累，节约司法资源，促进社会和谐稳定。

　　4.警示交易双方应重视合同约定和诚信履行：

　　本案中，房屋质量问题引发纠纷，反映出交易双方在签订和履行合同过程中，对房屋质量等重要条款的约定不够明确和详细。这警示交易双方在进行房屋买卖等重大交易时，应充分了解交易标的的情况，明确各自的权利和义务，诚信履行合同，避免因合同约定不明或履行不当引发纠纷。